2016年10月22日，深圳，刚刚台风过境，不时小雨。恰逢黄老师南下深圳开会之际，百忙中无私奉于鹏城伙伴一场分享。黄老师真的称得上“高帅富”，打扮时尚，谈吐优雅，下午整整4小时，语速极快，信马由缰，高山流水，激荡回旋。其中很多感悟，如果不及时写下来，我怕马上就会过眼云烟了。

楼市

早上从广州来深的路上，我还在猜今天黄老师的话题范畴，无论如何绕不过眼下如火如荼（水深火热）的楼市吧，果不其然。在听之前，我是“死不买房派”。我认为眼下房价的“泡沫严重”，想了解下黄老师会如何解读？

“眼下房价高企，但终身不参与楼市，真的是一个好（对）选择吗？”

过去20年，中国的财富迁徙路径，始终绕不开“楼市”，那么富人们是如何在这个楼市当中掘到金，背后的逻辑是如何？

在富人和穷人之间，起到财富代理人角色的是——银行。银行揽储，发放贷款给富人用于投资生产活动。在楼市，它不可或缺。毕竟你能全款买房，用不上银行的人，就这财商，未来要守住财富也很艰难吧。

买房要贷款，这是一个天然的自带杠杆属性的市场。

过去20年，全国大小城市房地产年均涨幅11.5%左右，北上广深年均涨幅在13.5%左右。按照这个数据，我们贷款买房，实际是利用杠杆来投资房地产，这个涨幅会被放大很多倍。从这个角度看，和股票相比，如果房子的平均收益率能达到30-40%，这样是很可怕滴呀！

举个小例子，1000万在深圳买一套房，去年深圳大涨一波，比如6个月时间，涨到了1500万；首付3成，300万，6个月时间赚了500万，收益率1.6倍！！

楼市收益率

投资主逻辑

基于以上的主逻辑：买房可以上高杠杆，而且这个杠杆没有平仓风险。在天朝，不管房价怎么跌，只要按时还款，房子就都不会被收押。

买房的成本是恒定，首付和贷款利率，这个平摊到贷款期限的每年，基本上一致的。

收益波动因素有公积金和租金。只要工作稳定，公积金也会随时间慢慢上涨，租金更是随经济而水涨船高，这两个收益在长时间上会不断覆盖掉贷款利率。

黄老师提供的数据，一线城市的租售比大约在1%或者以下，非一线大约在2-3%之间。在购房成本固定情况下，实际的租售比应该和当时购买成本锚定，那么实际也是会不断上涨，并最后吃掉贷款的利率。

有了这个主逻辑，那么再将各种小变量不断加注进来。

契税

100平以下的，契税约1%；100平以上，契税1.5%；超大户型或者商铺，最高到3%。部分限购城市还区分一手，二手房的税费，不一而足。

中介费

视具体而定，约1%。

银行贷款捆绑销售

与银行签订贷款，有可能需要捆绑销售些保险理财产品。

这些非常细碎的知识，价值程度并不比主逻辑低。首先从黄老师获取渠道看，他实际参与房地产市场（买买买房），与各色中介打交道。这些类似于行业的内隐知识，在公共渠道和搜索引擎都不一定能获取到。未来信息的获取能力和解读能力，比手里拿着钱更有前途。

优化杠杆率问题

记忆性知识：

• 首套房，首付3成，视个人信用有浮动
• 公积金约3.25%利率，商贷约4.7%
• 公积金贷款额：账户余额的12-15倍，个人上限50万，两人80-100万
• 还款方式
  • 等额本息还款
  • 等额本金还款

两种还款方式，每期的本金一致，所不同在于利息部分。方法一，每期利息均等，方法二，利息由高到低递减，随本金不断还清，利息递减。

需要注意两点：方法一还款总额高于方法二；方式1可以切换成方式2，反之不行。

杠杆率下降

拉足够长的还款年限，是为了占用尽可能多的资金，保持高杠杆，并以此来提升收益率。可随着本金不断还清，杠杆比例随之下降，而收益率当然也会随之回落。比如，我们总房价100万，贷款70万，当我们还款20万，杠杆比例从3.3回落到1，此时进入一个临界点。这就涉及杠杆率优化的问题。

怎么处理？毫无疑问，当然是试图恢复高杠杆。

• 借款还清剩余贷款，并将房产抵押重新套取资金
• 与银行谈判，二次抵押（？）

楼市价格与退出

说到这里，其实我心里还是很打鼓，被中国房价高歌猛进这么多年，任何事都会物极必反吧。关于房价的泡沫破裂，我虽猜不到，但觉得也是会亲眼目睹一回。如果按上面逻辑指导我投资房产，那个部分我还会觉得不够呢？

房产价格，任何投资品种都有一个价格。黄老师认为，过去20年的房价涨幅，在未来不会持续，起码不会还是如此的高（11-13%）。未来GDP涨幅下降，黄老师认为8%会是个比较合理的房价涨幅。当然这个涨幅并不是线性的，而是螺旋上升。部分城市地区甚至可能5年不涨，但将时间维度拉上，经济增长会回来拉动它，此逻辑与黄老师股票投资逻辑吻合。

也就是说，楼市也会存在周期牛熊。也许我们并不一定需要持有30年，如果把握准周期，其实就是算收益率，高抛低吸，一生之中还是会遇到那么几次，足够了。

楼市价格稳定

这方面黄老师立意就比较高啦，当然也不能说得太破。其中个别角度非常好：

• 国民负债程度，体现国家的发达程度
• 负债带来的社会责任
• 稳定有利于负债群体的”心理健康“

这些问题都非常政治，黄老师也不是故作高深，当然也就点到为止。

人口红利

中国开放2胎，说明人口红利的峰值已过，未来房子刚需会递减，未来房子不会存在过去黄金十年的暴涨。转入贴近经济增长的上升趋势。

黄老师观察：

• 学校学生开班数量下降
• 80后购房峰值差不多要过去了

股市

这部分黄老师主要回顾自己整个股票市场的投资经历和其中重要节点，熟悉黄老师博客和课程的同学，应该基本了解。

• 入市早，高中开始炒股
• 有个好妈妈，提供第一笔入市资金
• 运气+实力，在一波牛市当中完成原始积累
• 利用规则，金融工具和衍生品投资大赚一笔

在分享的最后，黄老师总结的几个很精辟的观点。

人脉

人脉最重要两点：带来信息和资金。但人脉不会主动给你带来这些，你需要有专业能力和作品，这样在必要的时候，人脉才会发挥出作用。

我认为，并不一定得等到自己创业或者从事大规模商业的时候才来经营人脉。

陈虎平老师的“弱关系理论”：没有实力（财富、权力、知识、信息）的人，只有弱关系，没有多少强关系，只有亲朋好友、同辈同学、工作同事，很少有其他社会联系。

实力不一定是弱关系强的原因，与社会接触的行为习惯才是。最好的组合当然是，有实力+弱关系。

青年时期，自己就要学会社交，在同辈之间进行交流活动，保持弱关系网络。在未来，信息会更加泛滥过载，而人会成为信息的承载者，网络依然不是最优算法，只有人——信任的人，才会是个人获取信息最优算法。

如此来看，精英对很多问题所见略同。尤其是信息品味，时间偏好。