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买房记录

1、前言

1、预算,手里多少钱,比如60万现金,倒推可以买200万房子
2、选择区位,实地,用脚去丈量,感受下自己想要看房的片区,看看交通,环境,医院,学校。这个是体力活
3、中介是你队友,也是对手,比如贝壳2%中介费,太贵了,我是看房可以找他们,买房不会找他们的。
4、与一手中介谈判,与二手房东谈判,这个就要心理博弈技巧

2、看房-谈判-决策

我一开始目标,棠德花园(这个你应该知道),看房时间去年11月,跟着贝壳看房,自己约去看的,一口气看十来套,基本对整个小区的情况就了解。
优点:

  • 离市区近
  • 交通好
  • 配套成熟

缺点:

  • 户型差
  • 面积小
  • 总价不低
  • 楼龄高

看过后,留下个整体印象,过年期间我都跟我妈提了我想买房想法,因为我家里是没法经济支持,我自己可以拿主意。这方面我比较独立。

开年后,我有综合消息,去看了看亚运城这个片区。
优点:

  • 双地铁
  • 大型社区,环境比较宜居
  • 配套相对齐全(计划有)
  • 精装修,基本拎包入住

缺点:

  • 现在卖的楼盘,离地铁口两公里,需要接驳公交
  • 楼层很高,全部亚运城新楼基本55层以上!!!!!!我不喜欢高楼层
  • 价格偏贵,90方户型,中间楼层均价2.7万,我能负担,但是压力很大

亚运城,我跟我姐是自己实地去踩盘,坐公交,看地图,一定学会看地图!!! 因为楼已经封顶,可以看到你想买的户型的朝向,周报有没垃圾站,发电站之类的,所有信息自己要心理有数。这些都会在你以后谈判用上

加上我表妹已经在亚运城17年就买房了,我们也上去她家看了。总体信息也更掌握了,才去跟中介谈价格。

这里说下谈判的技巧: 不要一个人去,最好多个人,家人朋友都行,用女生买衣服砍价的策略。 给人唱黑脸,给人唱红脸。 比如你可以挑毛病,男友可以当拿主意的人,不要让对方太带节奏,自己要冷静,脑子要清楚。不要怕房子跑了。

亚运城我姐负责唱黑脸,我是白脸,她挑毛病,不断让对方出牌,打折,找优惠,不断让他们吐优惠出来,销售有一定的把控空间的,这次就谈判到最后,其实我差点就答应买了,还是我姐厉害,示意我再看看,最后我们没拍板。对方销售感觉煮熟的鸭子跑了。

不过亚运城销售是真厉害,我走了真的不找我回头看的,不愁客源。另一方面也是看我谈判方式太过强势,可能不是他们潜在目标。我是服气。 他们不找我,我心理上过了谈判桌那阵,也就又冷静了,主要考虑到自己的工作不够稳定,这个月供压力也偏大,还要明年底才能收楼,89方,首付73万,月供8.5k, 所以我还是暂时放一放。旁击侧敲其他中介机构,觉得那么多房子,一时间他们也卖不完。

经过这次谈判,我们作为买方也学到了很多心理博弈经验,没错,经历过,你心理会更强大。

又过了一周,我姐同事提供了一个信息,说如果买亚运村,还不如去陈村看看,那边也马上通地铁了。我马上搜索这个片区的信息,我以前完全不了解这个片区,第一次听。 搜索过后,觉得还是个不错的区位。已经开通的广东地铁7号线,会有西延段(2期)。直接打通到顺德片区,直接连通美的总部。

Pasted Graphic

我对比了下,陈村跟亚运城在区位,刚好位于番禺东西两侧,离市中心,距离其实基本一样。这个区位优势,是吸引我想去看的主要原因。于是我跟我姐,租车开去那边,扫荡式的看看。也是缘分,就碰到刚才发你那个中介简介的房子,我们也是本着看看心理,就跟着中介去看了。

Pasted Graphic 1
半岛碧桂园,是个2007年建成的楼盘,当年在陈村是个高端的盘。主要以别墅和楼梯大户型为主。比如我这套130的。房子4楼(共6层),大三房,朝东,所有房间都对流,公摊很小,无需买车位,物业2元,这些基本都很透明,因为中介大哥,刚好也是住这个楼盘的,本地土著,我就留心他的言行,看看是否一致。

我补充说明,这个片区,陈村。二手房均价1.7-2万左右,主要集中在陈村新城,也就是图片顺联广场周边的,价格是比亚运城1手便宜(均价2.5-2.9万)。

我们一进去房子,总体第一感觉,还是喜欢的,够大!很明亮,房型很方正。

这个看多房子,你自己就能对比出来了。

我内心还是感觉很不错,主要180万,130方,均价其实1.4万不到。

这个价格中介一直强调,是笋盘

看好这个房子后,中介也带我们回顺联附近看了另外一套,就是那种高层,90方,装修好的,其实跟亚运城差不多的一手房那种类型的,看过大房子,再看小房子,你知道那种内心落差。我是第一次感受到了。

要知道我在广州是根本不敢看130方的房子,买不起。

但我们两也不动声色,看完,就跟中介说再考擦下。

我跟我姐就踩周边的环境。回去后,我跟我姐还不断收集信息,她跟她住着片区的同事打听,我就搜索,我甚至搜索佛山陈村政府网站,甚至了解本地居民的投诉集中哪些方面。

我觉的这个区域,马上要通7号线地铁,但是价格比广州要便宜很多,因为它属于佛山,所以我觉是有市场差价存在的。然后我重点挑选我这个楼盘的看看有什么问题不。也综合对比后,发现这个房东卖180万,是比市场价低10万的,同小区其他放贝壳的要190万-200万。

我每天根据收集的一点不好的信息,比如有人投诉噪音,当砍价的由头,跟中介有一句没一句的磨,他们其实都是很老手的了,不会很殷勤的。

这点说下这种三方博弈,中介是推动交易的人,如果成单希望高,市场不好,他们会倾向让卖家降价。反过来会倾向让买家着急。现在的市场环境,是偏向买家的,我呢给中介的印象是,有心买,有兴趣,还算比较懂行,但是他不知道我有多少资金,名额是否(佛山3月放宽了买房资格)。因为我会问很多很具体的执行细节,高评,交易流程,房贷哪家银行,加多少基点等。他把握不准我是什么水平的对手,所以他还算热心,基本每天偶读问问。

我也在等,感觉这个房子也没那么快能出手。双方都在博弈,我等机会砍价,等房东不耐烦。我此时底牌是,房东不降价按这个价格,我也能买下。

突然,上周,中介一大早打电话给我,说房东说有其他中介要带人来签了,这个时候,就比较突然点。有两种可能,中介的战术,逼迫我做决定,但是风险也高,就是我不从,他会失去我这个客户。

所以我跟我姐马上商量了下,决定当下下午请假再去一趟,而且我还带上了哪个表妹。开车去了。打算2刷房子,看完,再和房东直接谈判。这样安排。因为我虽然无法判断是不是套路,但我也有失去这房子的机会成本。所以我决定还是去。而且是抱着签去的。

第二次看房子,大姐再叫上了一个表妹,她个性比较直接,也是不愁吃穿长大,刚刚装修完男友的房子,所以她的印象也可以做参考,她感觉房子也可以。

我尤其当天看了中介给我的一个买房意向书,他给我说了一个跟广州不一样的买房流程。 可以低于3成首付就能买。这个是最后让我决定,得买的重要因素。他给我做的是什么方案呢,真实首付其实只有2成,我只给了30万。180万30%是54万。这个方案,也是后来我判断中介,对我还算老实的一个重要判断。看完房后,大家去到中介那边,准备和房东谈判了。

重头戏!!

还是按以前的策略,我姐负责黑脸,表妹这次打辅助,我更多不出声,但是我是拍板人。

不得不说,这个房东太硬了! 一分钱不肯减!

本地人,生意人,情商智商都在线,节奏稳,不被两个女人各种软硬战术带飘。

还会跟我们套茂名人的近乎,因为他也很熟悉茂名。

180万,我们从10万开始砍,不行!最后重点拉锯在179万。

最后只松口5千!

谈到最后,我姐已经真的面子不舒服,让我们这边准备撤了。

我一直旁观,出声不多,我是买房人,我姐很明白形势,她再怎么跟房东撕破脸,也不是买主。

只要我没发话,关系就不会破,这里中介也算干点事,他也是推动降价的,而且也把房东说有其他中介的信息,让房东当面放对方的语音,这个放出来,证实房东是没说谎的,真的其他中介也有人想买,只是对方买房名额不太确定。

这个反推,这个中介上午是没套路我。

最后,我姐一翻脸,房东也很硬气,离席了一会。哈哈哈

最后我看谈到这个份上了,我盘算这,减5千就5千吧。示意中介,喊对方回来,房东一看签了,感觉他也是顶住我们压力谈下了,放松了很多,算你老姜。

中介本来看着到嘴的鸭子,要飞了,他都快哭了,我暗笑啊。

其实现在我看人是没什么毛病的,验证下来,这个中介算实诚的,他给做这个2成首付的方案,可能他本地人,资源人脉熟,我买是1.4万,他按正常银行评估是1.7万均价的,还不是广州那种给钱做的高评。也就是这个房子银行评估是200万的,贷款70%,可以贷150万,我给30万首付就够了。这两点,说明中介是靠谱的,我也就放心很多房龄大了点,只能贷款25年,所以月供整体会高些,但是我首付少了,还有现钱手里,我不那么慌。